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物业服务和管理涉及千家万户切身利益，居民住户、各物业企业、业主委员会、社区居委会和住建部门站在各自不同角度，利益诉求也不同。矛盾集中在物业服务和管理质量不高，收费不合理、不透明，公共设施不配套，居民缴费意识差、收费难，业委会成立和运作难，物业企业数量少、水平不一等问题上。
一是政府职能部门综合协调管理机制尚未形成。政府相关职能部门之间因职责不清，配合不够，管理缺位，要么推诿扯皮要么互相干涉。
二是房地产开发建设遗留问题较多。有的开发商未严格按规划配套相应的公共建筑和共用设施，或将配套设施等挪作经营使用。如擅自占用消防通道改建商业店面出售，以及出售业主共有的临时停车位；擅自将底层架空层改建为车库、杂物间出售给业主，违反了规划建设要求，造成房产证无法办理，引发业主不满。还有的因工程施工质量遗留问题难于解决，引发业主不满。
三是物业管理企业专业性不够，经营水平不高。我市多数物业企业直接依附于房地产开发企业，建管不分，习惯于对开发商负责，缺乏市场营销意识，不按合同约定提供服务，侵占公共设施谋利的情况时有发生。大多只负责垃圾清运、安保，对照物业管理的标准和居民要求还有较大差距，从业人员文化程度不高，人员流动性大，在一定程度上影响物业管理服务水平。
四是居民物管自治组织形同虚设，维权主体虚位。我市大多小区都没有成立业主委员会，极少数虽然成立了，但没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带的作用，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。
五是小区“停车难”问题日益突出，业主意见大。新建的住宅小区，没有从发展的角度规划停车位和停车场，不能满足车辆停放需要，老旧小区根本就没有设计停车位和汽车库。有些小区违背路面严禁停车、汽车必须入库的约定；或者不合理停车收费，以至于许多业主因收费问题不愿在小区车库停车，造成乱停乱放。小区停车管理不到位，因车辆乱停乱放损害业主利益引发多种矛盾纠纷，群众意见大，甚至上访。
针对我市住宅小区物业管理存在的上述问题，建议如下：
一是市政府相关职能部门要从源头上理顺相关行政管理体系，要明确房管、规划、工商、执法、环卫、街道社区等部门对小区管理的职责，认真落实各项监管措施，从根本上减少物业管理矛盾纠纷。
1、房管部门要加强物业管理企业资质监管工作，认真履行物业管理企业资质初审和资质年检的复审职责，严把准入关。
2、规划建设部门要加大对住宅建设过程中的监管力度，规范竣工验收与物业项目的进驻验收；防止开发商、物业公司擅自处分属于业主的物业共有部分、共用设施的所有权或使用权而引发矛盾纠纷。
3、工商部门要明确规定物业管理服务中的服务范畴、服务标准、合同期限、服务费用，以及双方的权利、义务、责任，进一步规范和约束物业管理企业和业主的行为。
4、充分发挥街道、社区对辖区日常物业管理活动的监管作用，建立综合协调、物业管理矛盾纠纷调处，将物业管理纳入社区建设统一管理等工作机制。
5、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我市所有从事物业管理工作人员及机构情况、在我市实施物业管理的企业情况、我市所有物业的基础情况、业委会相关情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础。
二是相关监管部门要加强对物业管理企业的资质管理，严格准入退出制度，实行“建管分离”；要制定物业管理招投标评标细则，规范招投标行为；对建管不分依附房产商的物业企业不予年检，不给予进入招投标程序的资格，促使物业企业从开发商的附属中分离出来，真正成为独立的法人主体和市场主体。同时，要建立企业信用等级制度，将信用报告作为物业管理招投标、业主大会选聘、物业管理企业资质年审、小区评优的重要依据，推动和促进物业管理行业依法经营、诚信守诺、自强自律、提高服务水平，逐步让物业管理企业在竞争中优胜劣汰。
三是要加强业主委员会自身建设，充分发建设性作用。监管部门要指导和帮助小区建立业主委员会。选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方能相互沟通、理解的信任关系。物业管理企业也要创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费，消除过去那种认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上的误解。
四是职能部门要制定相关规范性规定，利用科技手段加强对小区停车管理。小区停车难问题不解决，就会影响城市整体形象和道路交通秩序，城市的有限空间也因此难以高效利用起来，因此政府职能部门要重视小区停车难问题，要制定相关管理规定和结合科学手段加强小区停车管理。在城市规划建设管理规定中，要提高新建楼房配建停车场的设计标准；物价部门要制定统一小区停车收费标准制度，合理收费；物业公司要加强对小区车辆停放科学管理，对停车矛盾突出的小区，要增加科技管理手段，如安装计时收费装置及时掌握车位状态，结合小区实际情况科学管理、利用、增设停车位等，有效地解决停车难问题。
五是尽快制定《开封市物业管理条例》。近几年来，全国各地人大、政府法制办都在进行地方“物业管理条例”的修法和立法。由于物业管理涉及到公共民生和城市社区治理诸多方面，地方“物业管理条例”的修法和立法，倍受社会关注。针对我市物业管理行业存在的问题，相关职能部门应根据国务院颁布的《物业管理条例》，结合我市实际情况充分调研，尽快推动物业管理规范性、法律性文件的颁布出台，规范物业公司、业主、政府相关职能部门之间的权利和义务，以及解决纠纷的途径。
